Notícias Imobiliária Paraíso.

• Bancos financiam imóveis comerciais
  Os bancos retomaram os financiamentos de imóveis comerciais. Neste ano, foram liberados R$ 320 milhões, quase três vezes o montante de 2006 (R$ 116 milhões). O saldo está próximo de R$ 11 bilhões e bancos estrangeiros, como o Morgan Stanley e uma subsidiária alemão Commerzbank AG, também se preparam para entrar no segmento.
  
  O saldo está próximo de R$ 11 bilhões, segundo estimativa da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). "Os bancos querem emprestar mais e em 2008 a oferta de imóveis comerciais deve crescer muito", diz o diretor da Abecip, Osvaldo Correa Fonseca.
  
  O motivo é a forte queda da taxa de vacância, que estimulou a produção de novos prédios com a perspectiva de elevação dos preços. Em São Paulo, os imóveis vagos caíram de 24% em 2003 para 9% neste ano. No Rio de Janeiro, caiu de 15% para 6%, segundo dados da CB Richard Ellis.
  
  O presidente da CBRE, empresa especializada neste segmento, Walter Cardoso explica que de fato houve uma mudança estrutural no setor. A média de vendas em São Paulo, que era de R$ 300 milhões por ano, em 2003, pulou para R$ 2 bilhões em 2007 e 2008 promete ser melhor.
  
  O financiamento nesse mercado havia sido ocupado por empresas de incorporação ou por companhias imobiliárias, que se financiavam por meio de fundos ou de títulos. Mas o diretor do HSBC, Roberto Sampaio, diz que as construtoras voltaram a procurar os bancos porque o financiamento eleva a taxa de retorno dos projetos.
  
  No segmento residencial os bancos já começaram a mudar esse quadro. O presidente da Gafisa, Wilson Amaral, diz que em 2004, apenas 10% dos apartamentos eram financiados por bancos. Hoje, esse número subiu para 65%.
  
  Agora os bancos se preparam para entrar no segmento comercial. O Banco Votorantim, que acabou de estruturar a área de financiamento imobiliário, também já iniciou a atuação no segmento comercial. A diferença é que o banco não trabalha com funding da poupança, mas sim via captações de tesouraria ou de fundos mezaninos.
  
  No Banco Real, o foco está em ampliações de redes varejistas, hospitais e universidades, além de financiamento da construção e expansão de plantas industriais, explica o diretor do banco, Antonio Barbosa. "As operações são montadas de acordo com a necessidade do clientes".
  
  O financiamento das construtoras continua crescendo fortemente. Somente em setembro, os bancos liberaram R$ 1 bilhão para as empresas desse setor. No Bradesco, por exemplo, cerca de 77% das concessões são dirigidas às construtoras.
  
  Os prazos ainda estão muito curtos, ressalta o diretor do HSBC. Em média, as operações são de 48 meses (30 meses de obras e 12 de repagamento). Mas o ideal, segundo Sampaio, seria de 10 anos. As taxas, por outro lado, já caíram. Há cerca de dois anos, a média estava perto de 14% ao ano mais a variação TR. Hoje, os bancos oferecem recursos perto de TR mais 11%.
  
  Os bancos também têm participado de estruturas mais complexas, com a estruturação de fundos de participação e a entrada de investidores estrangeiros. Ou mesmo com o financiamento apenas durante o período da obra.
  
  O crescimento do crédito imobiliário nos últimos anos atingiu taxas médias de 50% ao ano. Esse avanço tem sido possível graças ao repasse de recursos da poupança, cumprindo obrigatoriedade do Banco Central que exige mínimo de 65% para o sistema financeiro da habitação.
  
  Segundo o diretor da Abecip, essa mesma obrigatoriedade por se tornar um limitador do crescimento. "O saldo dos empréstimos para imóveis comerciais está próximo do teto", diz. Isso porque o patamar de empréstimos já está no teto máximo permitido, que é de 10% dos recursos da poupança (os bancos precisam destinar 65% da poupança para a habitação e apenas 10% para escritórios).
  
  Por enquanto, esse risco não existe no curto prazo. Este ano a poupança teve variação positiva de R$ 25 bilhões, acima do total concedido pelos bancos, R$ 14 bilhões até outubro. "Mas no futuro pode cair".
  
  A saída, estudada pelo governo, segundo Fonseca, seria a liberalização para que os bancos utilizarem outro indicador no lugar da TR, como o IPC, para a concessão de crédito do montante que exceder os 65%.
  
  Ainda assim, o presidente da CBRE diz que os bancos "deveriam ser mais agressivos". Hoje, a maior parcela dos recursos ainda vem de investidores estrangeiros dispostos a investir no setor. "A procura é tão grande que supera a oferta de novos empreendimentos e temos que expandir para outros mercado, como Porto Alegre, Minas e o Nordeste", completa.
  
  Ele explica ainda que muitas empresas têm comprado imóveis olhando uma possível abertura de capital. Seria uma espécie de BRMalls no setor de escritório. "Isso é bem comum nos EUA", diz o executivo.
  
  Mas a grande parte do mercado ainda está nas mão dos incorporadores ou de companhias hipotecárias, como é o caso da Brazilian Capital, que prepara o IPO para o próximo ano. Valor total de fundos imobiliários sob gestão totalizam R$ 2.4 bilhões em valor de ativos incluindo Torre Almirante, Torre Norte.
  
  A Racional Engenharia, por exemplo, assinou recentemente uma joint venture Prudential Real Estate Investors para desenvolver os negócios sem a necessidade de capital de bancos.
  
  Veículo: Valor Econômico 
  Seção: Notícias
  Data: 05/12/2007
  Estado: SP
  
  

• Locação de Imóveis Residenciais registra aumento em novembro
  De acordo com o Inpespar Instituto Paranaense de Pesquisas e Desenvolvimento do Mercado Imobiliário e Condominial do SECOVI PR o índice de locação sobre a oferta (LSO) para imóveis residenciais subiu 1 ponto percentual quando comparado ao mês anterior, outubro de 2007. Para novembro deste ano, o LSO registrou 23,63%, e para outubro 22,94%.
  
  A média do LSO Residencial para os últimos 12 meses foi 28,12%, enquanto que para os 12 meses anteriores de dezembro de 2005 a novembro de 2006 a média foi de 27,15%.
  
  Em novembro, os imóveis residenciais que apresentaram o maior índice de Locação Sobre Oferta foram: apartamento com 1 dormitório, com 29,6% e apartamento com 2 dormitórios 28,1%. Casas em Alvenaria com 1 dormitório registrou 25,8% dos contratos efetivados durante o período de novembro. O LSO de Sobrados foi de 18,6%.
  
  Veículo: Secovi 
  Data: 06/12/2007
  Estado: PR

• Mantendo segurança em condomínios
  Muros altos e um megassistema tecnológico não garantem por completo a segurança em condomínios residenciais, tanto verticais quanto horizontais. O projeto das construções e o comportamento dos moradores são fatores essenciais para evitar que criminosos consigam entrar no condomínio e praticar assaltos, roubos e furtos. Cuidados no momento de planejamento da obra e na rotina dos moradores podem frustrar muitas tentativas.
  
  O tenente-coronel da Polícia Militar, Roberson Luiz Bondaruk, coordenou uma pesquisa sobre a importância do planejamento urbano e dos aspectos arquitetônicos na prevenção de crimes. Uma das constatações foi que o maior problema é o comportamento dos moradores do condomínio. "A vida em comunidade está esquecida e ela é essencial na prevenção de crimes. Um sistema de monitoramento e segurança avançado pode não funcionar se os moradores não adotam o comportamento correto?, afirma. Um exemplo disso são os serviços de entrega. "Se é permitido chegar até a porta do apartamento, isto pode estar minando todo o sistema. Se o entregador não é um bandido, ele pode ser um observador, que repassa informações para criminosos.?
  
  Outra questão muito importante é o treinamento dos funcionários. Empregados com conhecimento na prevenção de crimes podem custar mais caro na hora de contratar. Porém, muitos condomínios preferem contar com um porteiro que está condicionado a apenas abrir e fechar o portão.
  
  Bondaruk pesquisou as 101 residências e os 100 pontos comerciais mais atacados por ladrões em Curitiba e ainda contou com entrevistas com criminosos presos. Foi detectado que ladrões dependem da oportunidade para cometer os crimes. E, além do comportamento dos moradores, alguns aspectos arquitetônicos facilitam a ação dos criminosos. O mesmo acontece nos condomínios. "Um dos problemas, por exemplo, é a entrada de veículos. Normalmente, os projetos prevêem as garagens no canto do terreno, sem a observação direta da portaria. Um bandido pode render alguém entrando na garagem ou ainda entrar em uma brecha do tempo do portão eletrônico?, conta.
  
  Ao contrário do que muitos pensam, o muro alto pode ser um complicador para a segurança. Criminosos preferem locais com muros porque impedem que alguém os veja de fora da propriedade. O melhor é optar pelas grades, segundo a pesquisa. Hoje em dia, de acordo com o tenente-coronel, os arquitetos e engenheiros estão mais atentos às diferenças no projeto que podem ajudar na segurança.
  
  Sistemas buscam dificultar ação de bandidos
  
  Conhecer a arquitetura, a rotina dos funcionários, o comportamento dos moradores e a vizinhança são aspectos que devem ser estudados antes da colocação de um sistema de segurança no condomínio. "Hoje se enxerga segurança apenas como tecnologia. Câmeras e alarmes viraram itens obrigatórios. Mas, às vezes, a estrutura não é correta para isto?, conta o especialista em segurança David Fernandes, um dos poucos brasileiros a receber o certificado na área reconhecido mundialmente. "As câmeras podem ser colocadas, mas existe um procedimento com elas, com o porteiro observando, um sistema de senha e contra-senha no caso de suspeitas. Por isso, muitos condomínios são assaltados mesmo contando com aparatos tecnológicos.?
  
  Fernandes aponta ser essencial o auxílio de um especialista para definir o projeto de segurança do condomínio. O especialista esclarece que segurança nunca é 100%. O que se faz é dificultar a ação dos bandidos. "Se o criminoso conseguir entrar no condomínio, tem que diminuir as oportunidades dele. E a polícia deve sempre estar envolvida.?
  
  Novidades
  
  Na área tecnológica, existem muitas novidades. São circuitos de TV, alarmes, cercas elétricas, comunicação interna, detectores de presença. Mas a atual vedete é a identificação biométrica, um sistema que utiliza o corpo humano para reconhecer o operador do equipamento. Um morador pode ser autorizado a entrar pela íris, pelo rosto ou pelas digitais.
  
  O diretor do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP), Sérgio Meira, lembra ainda de um alarme que toca em todos os apartamentos ou unidades do condomínio. "No caso de um arrastão, qualquer funcionário pode apertar o botão que dispara esse alarme por um controle remoto. Os moradores são avisados de que há algo errado. Então, quem está dentro não sai e quem está fora não entra. Além disso, avisa o ladrão de que a presença dele é conhecida.? (JC)
  
  Veículo: Paraná On-line 
  Data: 02/12/2007
  Estado: PR